Ako na investovanie do nehnuteľností – prehľad možností ako investovať

Investovanie do nehnuteľností patrí medzi obľúbené formy investovania na Slovensku. Investičné nehnuteľnosti si ľudia spájajú so stabilitou a výhodami v podobe dlhodobého rastu hodnoty nehnuteľnosti a pravidelného príjmu z prenájmu. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad rôznych spôsobov, ako investovať do nehnuteľností, od priameho nákupu nehnuteľnosti až po investovanie cez realitné fondy.

Obsah článku:

• Prečo investovať do nehnuteľností
• Investovanie do nehnuteľností na prenájom
• Investovanie do nehnuteľností cez realitné fondy
• Investovanie do nehnuteľností cez REITs
• Investovanie do nehnuteľností cez realitné ETF
• Investovanie do nehnuteľností cez FKI
• Financovanie investícií do nehnuteľností
• Daňové aspekty investovania do nehnuteľností
• Moje skúsenosti s investovaním do nehnuteľností

Prečo investovať do nehnuteľností

Investovanie do nehnuteľností ponúka niekoľko kľúčových výhod, ktoré z neho robia atraktívnu voľbu pre mnohých ľudí. Je to investícia, ktorú si dokáže predstaviť ktokoľvek a nie náhodou patrí k najčastejším investíciám na Slovensku.

Spomeniem hlavné dôvody, prečo investovanie do nehnuteľností dáva zmysel mnohým investorom.

Stabilný a pravidelný príjem

Nehnuteľnosti, najmä tie prenajímané, poskytujú pravidelný príjem vo forme nájomného. Príjem z prenájmu prispieva k diverzifikácii vašich príjmov a vytvára väčšiu istotu. Ak investujete do nehnuteľností cez realitné fondy, tak sa príjem z prenájmu môže podieľať na náraste hodnoty fondu, ktorý tvorí pre vás zisk.

Dlhodobý rast hodnoty nehnuteľností

V dlhodobom horizonte majú ceny nehnuteľností tendenciu rásť. Existujú aj krátkodobé výkyvy, kedy hodnota nehnuteľností klesá, ale pri dlhšom investičnom horizonte takmer vždy rastie.

Ochrana pred infláciou

Nehnuteľnosti sú považované za dobrú ochranu proti inflácii. Rast ceny nehnuteľností z dlhodobého pohľadu obyčajne koreluje s infláciou. Navyše poskytuje pravidelný príjem z prenájmu, ktorý v prípade investovania cez fondy navyšuje ich hodnotu.

Diverzifikácia investičného portfólia

Investovanie do nehnuteľností môže významne prispieť k diverzifikácii vášho investičného portfólia. Diverzifikácia znižuje riziko tým, že rozloží vaše investície medzi rôzne aktíva, čím sa minimalizuje vplyv negatívneho vývoja jedného aktíva na celkové portfólio. Okrem nehnuteľností môžu byť súčasťou investičného portfólia aj akcie, dlhopisy, zlato a peňažné investície.

Daňové výhody

Na Slovensku je ešte stále zisk z predaja nehnuteľnosti po 5 rokoch oslobodený od dane z príjmu. Pri investovaní do nehnuteľností cez realitné ETF, REITs a niektoré FKI je oslobodenie od dane z príjmu dokonca po 1 roku.

Kontrola nad investíciou

Pri investičných nehnuteľnostiach rozhodujete o tom, kedy ich kúpite, kedy predáte, komu prenajmete, za akú cenu atď. Máte prehľad absolútne o všetkom, čo sa okolo nehnuteľnosti deje. No máte aj starosti navyše. Pri investovaní cez fondy nemáte starosti, no máte prehľad nad mnohými vecami pri nehnuteľnostiach v portfóliu fondu.

Investovanie do nehnuteľností na prenájom

Toto je najznámejší a najčastejší spôsob investovania do nehnuteľností. Z investičného pohľadu kombinuje zisk z predaja po náraste ceny nehnuteľnosti so ziskom z prenájmu nehnuteľnosti.

Za posledných 21 rokov hodnota nehnuteľností na bývanie na Slovenku rástla 6,84% p.a.

Zdroje prepočtov si môžete pozrieť tu.

Je to veľa a je to spôsobené tým, že doháňame cenami západné krajiny v rámci EU. Či je možné očakávať až takýto nárast cien nehnuteľností do budúcna je veľmi otázne.

Za to isté obdobie na vyspelejšom realitnom trhu v USA bol priemerný rast približne 4,3% p.a.

Výhody investovania do nehnuteľností na prenájom

• Pri dlhodobom investovaní cena nehnuteľnosti rastie.
• Okrem nárastu hodnoty nehnuteľnosti môžete získať pravidelný príjem z prenájmu.
• Pri predaji po piatich rokoch nemusíte platiť daň zo zisku.
• Relatívne málo práce, ak máte dobrého nájomcu a dobrú nehnuteľnosť.
• Keď kupujete cez hypotéku, tak vám ju spláca nájomca a vám po jej splatení zostane nehnuteľnosť v podstatne vyššej hodnote, ako bol váš vklad pri kúpe.
• Ak kúpite nehnuteľnosť výrazne pod trhovú cenu, tak ste vo výhode aj po prípadnom poklese jej hodnoty.
• V prípade potreby môžete nehnuteľnosť použiť aj pre vlastné bývanie alebo pre iného člena rodiny či známeho.

Nevýhody investovania do nehnuteľností na prenájom

• Vysoké náklady na kúpu nehnuteľnosti.
• Riziká zničenia nehnuteľnosti nájomcami.
• Riziko neplatenia nájmu.
• Pravidelné priebežné náklady na nehnuteľnosť.
• Nutnosť jednorazovej investície na rekonštrukciu a opravy v budúcnosti.
• Nutné platiť náklady aj keď je nehnuteľnosť neprenajatá.
• Nehnuteľnosť nemôžete zobrať so sebou, ak by ste museli opustiť Slovensko.
• Nízka likvidita, ak potrebujete predať nehnuteľnosť.
• Nie je možné odpredať časť nehnuteľnosti, ale vždy ju musíte predať celú.
• Príležitostné poruchy a opravy na nehnuteľnosti sú časovo dosť náročné, ak máte viac nehnuteľností.

Investovanie do nehnuteľnosti na prenájom som podrobne spracoval v tomto článku: Investovanie do nehnuteľností na prenájom: Je to naozaj najlepšia investícia?. Tam nájdete presné dáta, tipy na investovanie a detailnejšie informácia, aby ste sa vedeli rozhodnúť, ako postupovať pri investícii do nehnuteľnosti.

Investovanie do nehnuteľností cez realitné fondy

Ak sa bavíme o realitných fondoch, tak mám na mysli špeciálne fondy nehnuteľností, ktoré majú aj v legislatíve špecifické postavenie.

Realitné fondy môžu podľa zákona investovať iba do nehnuteľností, majetkových účastí realitných spoločností alebo iných aktív, ktoré sú úzko prepojené s realitným trhom.

Musia držať vždy minimálne 10% z majetku v hotovosti, čo robí tieto fondy likvidnými a zároveň o niečo bezpečnejšími.

Výnos sa minulosti pohyboval obyčajne v rozmedzí 3,5 až 5% p.a.

Výhody investovania cez realitné fondy

• Možnosť investovať aj malé sumy. Niektoré z nich to umožňujú už od zopár eur.
• Stabilný výnos pre strednodobé investovanie.
• Minimálne výkyvy hodnoty investície.
• Možnosť vyberať peniaze v priebehu niekoľkých dní.
• Zdaňovanie ziskov za investora vyrieši správcovská spoločnosť, ak ide o slovenské fondy.
• V porovnaní s investičnými nehnuteľnosťami minimálna časová náročnosť.

Nevýhody investovania cez realitné fondy

• Teoreticky môže dôjsť k pozastaveniu vyplácania podielových listov až na 12 mesiacov (pri českých až 24 mesiacov).
• Nutnosť platiť daň zo zisku 19%.
• Pri dlhodobom investovaní je zhodnotenie nízke.
• Zvýšené riziko vývoja na realitnom trhu a koncentrácie aktív z jednej finančnej skupiny.

Omnoho detailnejšie rozoberám investovanie cez realitné fondy v článku: Ako investovať cez slovenské realitné fondy

Investovanie do nehnuteľností cez REITs

REIT znamená Real Estate Investment Trust. REITs sú firmy, ktoré vlastnia, prevádzkujú alebo financujú nehnuteľnosti za účelom tvorby zisku pre vlastníkov ich akcií. Väčšina investorov nakupuje REITs kvôli tomu, že pravidelne vyplácajú dividendy.

Je to podobné ako fyzické vlastníctvo nehnuteľností. Dosahujete zisk z prenájmu, čo je pri REITs alternatíva v podobe dividendy a dosahujete zisk v podobe predaja nehnuteľnosti za vyššiu cenu, ako bola nákupná cena, čo je pri REITs predaj akcií so ziskom.

Ak spočítame rast ceny akcií a reinvestovanej dividendy, tak v rokoch 2002 až 2021 bola výkonnosť viac ako 11% p.a.

Je to výkonnosť širšieho akciového indexu, ktorý obsahuje akcie REITs a sú v tom zarátané aj dividendy (zdroj nájdete v článku, na ktorý odkazujem v ďalšom odseku).

Všetko dôležité o REITs, investovaní do nehnuteľností cez REITs, rizikách a iných zaujímavostiach, si môžete pozrieť v článku: Ako na investovanie do nehnuteľností cez REITs

Na tomto mieste spomeniem len hlavné výhody a nevýhody investovania cez REITs.

Výhody investovania do REITs

• Pri dlhodobom investovaní patria REITs k najziskovejším typom akcií.
• Vyplácajú pravidelnú dividendu.
• Možnosť investovať aj malé sumy.
• Výber peňazí v priebehu niekoľkých dní.
• Zisk po predaji po 1 roku je oslobodený od dane.
• V porovnaní s investičnými nehnuteľnosťami minimálna časová náročnosť.

Nevýhody investovania do REITs

• Možné veľké výkyvy hodnoty investície.
• Pri investovaní na kratšie obdobie môže ich hodnota výrazne poklesnúť.
• Zvýšené riziko vývoja na realitnom trhu a koncentrácie aktív z jednej finančnej skupiny.
• Na vytvorenie diverzifikovaného portfólia je potrebné mať väčšiu sumu a vedieť vybrať väčšie množstvo kvalitných firiem.

Investovanie do nehnuteľností cez realitné ETF

Realitné ETF majú vo svojom portfóliu najmä spoločnosti z kategórie Real Estate Investment Trust (REIT), o ktorých som písal vyššie.

Aký je rozdiel medzi REITs a realitnými ETF?

Hlavný rozdiel je v tom, že pri realitnom ETF si môžete aj pri malej investovanej sume zabezpečiť veľkú diverzifikáciu. V rámci jedného indexu môžete nakúpiť stovky rôznych REITs. Je to jednoduché a efektívne investovanie.

Ďalším rozdielom je to, že si môžete vybrať akumulačné ETF, ktoré reinvestuje dividendy a tým pádom nemáte starosti so zdaňovaním vyplatených dividend. Je to naozaj pohodlné investovanie.

Výhody investovania do realitných ETF

• Možnosť investovania už od malých súm.
• Možnosť investovať pravidelne.
• Jednoduchá diverzifikácia aj pri menšej sume.
• Vysoká likvidita a rýchly výber peňazí z investície.
• Vždy aktualizovaná reálna trhová cena.
• Daňové zvýhodnenie po 1 roku.

Nevýhody investovania do realitných ETF

• Realitné ETF sú v niektorých fázach ekonomického cyklu veľmi náchylné na veľké poklesy.
• Ak si na investovanie vyberiete iba realitné ETF, tak máte veľký problém s diverzifikáciou.

Investovanie do nehnuteľností cez FKI (fondy kvalifikovaných investorov)

Fondy kvalifikovaných investorov sú určené pre skúsenejších investorov, ktorí majú väčší voľný kapitál. Že to nie sú fondy pre každého, vyplýva už aj zo samotného názvu.

Kto je kvalifikovaným investorom, vymedzuje zákon. Tieto pravidlá sledujú skúsenosti klienta s investovaním, jeho postoj k riziku a minimálnu sumu, ktorú musí investovať.

Minimálna suma pri investovaní do FKI je 50 tis EUR a klient sa musí na investovanie „kvalifikovať“.

Kvalifikácia sa posudzuje z výsledku investičného dotazníka vyplneného na základe reálneho stavu finančnej situácie klienta, jeho skúseností, znalostí, postoja k riziku a pod.

Výkonnosť FKI zameraných na nehnuteľností je rôzna. Tie, ktoré používam na investovanie našich rodinných financií a tiež na investovanie pre našich klientov, dosahujú výkonnosť od svojho vzniku viac ako 10% p.a.

Výhody FKI

• Ponúkajú nadštandardný výnos porovnateľný s akciovými investíciami.
• Vzhľadom na iný typ oceňovania ich hodnota málo kolíše a majú stabilný vývoj.
• Niektoré FKI vyplácajú pravidelnú dividendu.
• Zisk po predaji cez burzu po 1 roku je oslobodený od dane.
• V porovnaní s investičnými nehnuteľnosťami minimálna časová náročnosť.

Nevýhody FKI

• Minimálna investícia je 50.000 EUR.
• Výber peňazí z investície bežne trvá 6 a viac mesiacov (pri predaji redemáciou mimo burzu). Pri niektorých to môže byť dokonca až 5 rokov.
• Zvýšené riziko vývoja na realitnom trhu a koncentrácie aktív z jednej finančnej skupiny.

FKI sú z veľkej časti podobné špeciálnym fondom nehnuteľností, ale významne sa líšia v rizikovosti. Vyššie riziko je spojené s vyšším LTV, ktoré môžu používať a niekedy je to aj dvojnásobok toho, čo majú špeciálne fondy nehnuteľnosti. A potom je tu ešte jeden rozdiel – nemusia povinne držať v hotovosti min. 10%. Vďaka tomu sú na jednej strane rizikovejšie, no na druhej strane zarábajú dlhodobo dvojnásobne viac.

Kopec ďalších informácii a tiež aj ukážky konkrétnych fondov nájdete v článku: Investovanie do nehnuteľností cez fondy kvalifikovaných investorov

Financovanie investícií do nehnuteľností

Spôsob financovania investícií do nehnuteľností je kľúčovým krokom pre väčšinu investorov. Pre bežného človeka existujú 3 základné možnosti:

• vlastné úspory,
• hypotéka,
• kombinácia úspor a hypotéky.

Na výber má najmä ten, kto má vlastné úspory. Môže si kúpiť nehnuteľnosť v hotovosti alebo cez hypotéku. Kto má úspor málo, tak má iba jedinú možnosť a to kúpa na hypotéku a aj tu bude potrebovať aspoň 20% vlastných úspor, ak nemá na založenie ešte jednu nehnuteľnosť.

Hypotéka dáva možnosť investovať do nehnuteľností požičané peniaze, ktoré vám spláca niekto iný. Je to efektívne v časoch nízkych úrokových sadzieb. Ak sú úroky vysoké, tak to nemusí dávať vždy veľký zmysel.

Toto platí pri kúpe investičných nehnuteľností na prenájom.

Pri investovaní do nehnuteľností cez REITs, realitné fondy alebo realitné ETF si to môže dovoliť investovať ktokoľvek, kto má k dispozícií hoci len niekoľko desiatok eur mesačne. No zároveň platí aj to, že investíciu cez fondy nemôžete štandardne financovať cez požičané peniaze z banky, teda ak nepočítame s pákovým investovaním cez finančné deriváty.

Vyššie nároky na vlastné zdroje sú ešte pri realitných FKI, kde je minimálna suma vo výške 50 tis EUR a tu si tiež hypotékou nepomôžete. Investujete reálne iba to, čo ste si našetrili.

Daňové aspekty investovania do nehnuteľností

Zdaňovanie ziskov pri investovaní do nehnuteľností závisí od toho, aký spôsob investovania si vyberiete. Nie som daňovým poradcom, tak dám iba laický prehľad. Pre fyzické osoby platia tieto pravidlá:

• Fyzické nehnuteľnosti – Do 5 rokov od nadobudnutia platíte daň zo zisku a zdravotné odvody a v prípade výstavby nehnuteľnosti/rozparcelovania pozemkov aj DPH. Po 5 rokoch je zisk z predaja nehnuteľností oslobodený od dane a od zdravotných odvodov.
• REITs – Pri predaji so ziskom do 1 roka od nákupu platíte daň zo zisku a tiež zdravotné odvody. Pri predaji po 1 roku daň zo zisku neplatíte ani zdravotné odvody.
• Realitné ETF – Pri predaji so ziskom do 1 roka od nákupu platíte daň zo zisku a tiež zdravotné odvody. Pri predaji po 1 roku daň zo zisku ani zdravotné odvody neplatíte.
• Realitné FKI – Pri predaji cez burzu so ziskom do 1 roka od nákupu platíte daň zo zisku a tiež zdravotné odvody. Pri predaji po 1 roku cez burzu daň zo zisku ani zdravotné odvody neplatíte.
• Realitné FKI – Ak nákup a predaj FKI realizujete mimo burzy priamo cez správcu, tak daň zo zisku platíte vždy.
• Slovenské špeciálne fondy nehnuteľností – Daň zo zisku platíte vždy a platí sa zrážkou, ktorú vykoná správca pri predaji.
• Zahraničné špeciálne fondy nehnuteľností – Daň zo zisku platíte vždy, ale nejde zrážkou, ale si to každý investor zdaňuje sám, ako pri väčšine vyššie spomínaných investícií.
• Samostatnou kapitolou je zdaňovanie dividend a zisku z prenájmu nehnuteľností.

Akékoľvek otázky ohľadom zdaňovania investícií si vždy konzultujte so svojím daňovým poradcom alebo účtovníkom.

Moje skúsenosti s investovaním do nehnuteľností

V rámci rodinného majetku máme samozrejme aj nehnuteľnosti. Majú tam svoje významné miesto. A vďaka tomu všetko čo píšem v tomto článku alebo v tých, na ktoré odkazujem, píšem aj z pohľadu mojich doterajších skúseností.

V rámci portfólia máme niekoľko investičných nehnuteľností na prenájom, akcie REITs z rôznych sektorov, špeciálne fondy nehnuteľností a tiež realitné FKI. Ich zaradenie do portfólia malo rôzne dôvody.

Investičné nehnuteľnosti máme hlavne preto, že sme využívali obdobie nízkych úrokových sadzieb a kombinovali sme to s príležitosťami nákupov za nižšie ako trhové ceny. Aj bez toho, aby sme mali vlastné zdroje, dokázali sme si kúpiť za peniaze od banky vhodné nehnuteľností a hypotéky za nás splácajú podnájomníci. Vďaka tomu, že sme kúpili za rozumné ceny, tak nám to ešte generuje príjmy navyše.

REITs sa dostali do nášho portfólia najmä preto, že ich ceny po roku 2020 extrémne klesli a dali sa nakúpiť v zaujímavej zľave. Kúpili sme lacno, to bol jeden motív a tým druhým sú vyplácané pravidelné dividendy.

Špeciálne fondy nehnuteľností tvoria minoritnú časť portfólia. Je to taká pokojná prechádzka, kde nemám žiadne extra očakávania, ale aj napriek tomu prinášajú primeraný výnos.

Realitné FKI nám pribudlo do portfólia v čase, kedy sme dlhodobo nenachádzali žiadnu zaujímavú príležitosť na kúpu nehnuteľnosti na prenájom. Navyše je tu ešte jedna skutočnosť. Pri investovaní do nehnuteľností cez fondy, REITs a FKI, nemám žiadne starosti s podnájomníkmi, opravami, domovými schôdzami a pod. Kto má viac nehnuteľnosti, tak mi určite rozumie. FKI mi ponúkajú potenciál vyššieho zhodnotenia takmer bez väčšej námahy, ako rezidenčné nehnuteľnosti, kde je práce trošku viac.

V každom prípade je dôležité spomenúť, že realitné investície tvoria iba časť nášho rodinného majetku. Okrem nehnuteľností máme akcie, nehnuteľnosti a peňažné investície v pomere, ktorý poskytuje potenciál prijateľného výnosu a zároveň potenciál na využitie budúcich príležitostí.

Ak vás zaujíma komplexný pohľad na investovanie, ako postupovať, ako si vytvoriť diverzifikovné portfólio, dôležité princípy úspešného investovania a kopec ďalších užitočných informácií, tak si určite prečítajte článok: Ako investovať peniaze efektívne a rozumne – prehľad možností na investovanie

Chcete nastaviť investičné portfólio na mieru a netrúfate si na to sami? Napíšte mi a môžem vám s tým pomôcť.