Investovanie do nehnuteľností cez fondy kvalifikovaných investorov

Realitné fondy kvalifikovaných investorov (FKI) môžu priniesť významný rast vášho investičného majetku. Oproti bežný realitným fondom prinášajú úplne inú dimenziu investičných príležitostí.

Tento článok vám ponúkne hlbší pohľad do menej známeho sveta realitných FKI. Spoznáte, do čoho FKI investujú, pre koho sú určené, a najmä, ako môžu tieto fondy spestriť vaše investičné portfólio.

Obsah článku:

• Čo je FKI (fond kvalifikovaných investorov)
• Pre koho sú určené – kto je kvalifikovaný investor
• Do čoho môžu FKI investovať a v čom sú iné oproti bežným realitným fondom
• Spoločnosť WOOD & Company
• WOOD & Co. Office podfond
• WOOD & Co. Retail podfond
• WOOD & Co. Logistics podfond
• Akú výkonnosť dosahujú tieto FKI podľa minulosti
• Aké poplatky zaplatíte pri investovaní cez fondy kvalifikovaných investorov
• Prečo ich hodnota kolíše len minimálne
• Ako si môžete fond kvalifikovaných investorov nakúpiť
• Aká je minimálna investícia do FKI
• Aký je odporúčaný investičný horizont
• Ako rýchlo si môžete vybrať peniaze z FKI
• Zdaňovanie zisku z fondu kvalifikovaných investorov
• Aké sú výhody a nevýhody
• Kedy je najlepší čas na investovanie cez FKI
• Iné možnosti investovania do nehnuteľností

Čo je FKI (fond kvalifikovaných investorov)

Fond kvalifikovaných investorov je fond, do ktorého nemôže investovať každý. Už z jeho názvu vyplýva, že je určený pre kvalifikovaných investorov.

Vo veľa veciach sa podobá klasickému podielovému fondu, no má aj viaceré špecifiká. Tie sú hlavne v tom, do čoho môže FKI investovať a kto môže do neho investovať.

Je tam širšia škála investičných možností, vďaka čomu dosahuje vyššie výnosy a zároveň obmedzuje skupinu ľudí, ktorí ho môžu na investovanie využiť.

Pre koho sú určené – kto je kvalifikovaný investor

Presné pravidlá pre FKI vymedzuje zákon. Podľa neho je kvalifikovaný investor človek, ktorý má:

• dostatok finančných prostriedkov na investovanie,
• pokročilejšie skúsenosti a vedomosti z oblastí investovania.

Ak si pozriete slovenský zákon, tak tam nájdete minimálnu sumu 50.000 EUR. To je aktuálne najnižšia možná suma na vstup do fondu pre kvalifikovaných investorov na Slovensku.

Pri vstupne do FKI musí klient preukázať, že rozumie investovaniu a má už reálne skúsenosti s investovaním. Sprostredkovateľ je zo zákona povinný s klientom spísať investičný dotazník, kde sú aj zložitejšie otázky, ktoré preveria skúsenosti aj vedomosti klienta z investovania, aby sa mohol kvalifikovať ako „kvalifikovaný investor“ pre FKI.

Do čoho môžu FKI investovať a v čom sú iné oproti bežným realitným fondom

Môžu investovať do akýchkoľvek finančných nástrojov a tried aktív, no ja to v tomto článku nebudem komplikovať. Zameriam sa na investovanie do nehnuteľnosti cez FKI. Tie hrajú aktuálne najdôležitejšiu rolu pri tvorbe diverzifikovaného portfólia pre slovenského investora.

V čom je rozdiel oproti retailovým realitným fondom z hľadiska portfólia?

Ja tam vidím 2 hlavné rozdiely a obe sú dosť zásadné. Jeden je možnosť využívať väčšiu finančnú páku. Fondy kvalifikovaných investorov môžu používať viac úverových zdrojov a bežne majú väčšie LTV ako špeciálne fondy nehnuteľností, ktoré sú určené aj pre malých investorov.

Vyššia páka znamená aj vyššie zhodnotenie. Prečo? Ja mám napr. v portfóliu viaceré nehnuteľnosti na prenájom vďaka tomu, že používam rozumné financovanie cez hypotéky. Môžem tak poberať omnoho vyšší príjem z prenájmu a vyšší percentuálny zisk z vlastných zdrojov. Ak by som hypotéky nevyužíval, tak tých nehnuteľností mám menej a dosahujem aj nižší zisk zo zainvestovaných vlastných prostriedkov.

Pri FKI je to presne to isté a vďaka tomu fondy kvalifikovaných investorov zameraných na nehnuteľnosti dosahujú bežne aj 2x vyšší výnos, ako realitné fondy určené pre bežných investorov, kde je úverová páka menšia.

Druhý je rozdiel je v tom, že nemajú povinnosť držať voľné nezainvestované zdroje.  Fondy pre bežných investorov (špeciálne fondy nehnuteľností) musia mať min. 10% prostriedkov nezainvestovaných a nie je výnimkou, že niektoré realitné fondy v určitých obdobiach môžu mať 15 až 20% nezainvestovaných zdrojov.

Čím viac nezainvestovaných zdrojov má realitný fond, tým je bezpečnejší a zároveň menej výkonný.

Fondy kvalifikovaných investorov nemajú takto nastavené limity a aj vďaka tomu môžu mať vyššiu výkonnosť.

Spoločnosť WOOD & Company

Nejde o nováčika na trhu. Spoločnosť WOOD & Company je na trhu už viac ako 30 rokov, má pobočky v 9 krajinách a má pod správou viac ako 4,5 mld EUR.

Realitné fondy tvoria iba časť aktív, no podstatnú časť. V tomto článku sa venujem iba realitným fondom pre kvalifikovaných investorov. Aktuálne majú v ponuke 4 a detailne sa budem venovať trom z nich. AUP Bratislava podfond si nechám možno niekedy na neskôr.

WOOD & Co. Office podfond

Podfond sa zameriava na kvalitné administratívne budovy v 3 hlavných mestách – Bratislava, Praha a Varšava.

• Budovy v portfóliu: V Bratislave Westend Tower, Lakeside Park 02, Aupark Tower, BBC5, BBC1, BBC1 Plus, Lakeside Par 01, v Prahe Green Point, Hadovka Office Park, The Greenline, vo Varšave Astrum Business Park a ďalšia pribudne už čoskoro v roku 2024.
• Prenajímaná plocha: 218.300 m2
• Obsadenosť: 93%
• Počet nájomcov: 336
• Odporúčaný investičný horizont: 5 rokov a viac
• Cielený dlhodobý výnos: 8 až 10% p.a.
• Výnos za posledných 12 mesiacov: 10,54%
• Výnos od vzniku: 11,08% p.a.

Viac informácií si môžete pozrieť na stránke podfondu.

WOOD & Co. Retail podfond

Podfond sa zameriava na obchodné centrá. Aktuálne má 3 v Prahe a čoskoro pribudne ďalšie.

• Budovy v portfóliu: V Prahe Centrum Krakov, Galerie Harfa, Harfa Office Park a ďalšia pribudne v roku 2024.
• Prenajímaná plocha: 77.500 m2
• Obsadenosť: 95%
• Počet nájomcov: 215
• Odporúčaný investičný horizont: 5 rokov a viac
• Cielený dlhodobý výnos: 8 až 10% p.a.
• Výnos za posledných 12 mesiacov: 11,55%
• Výnos od vzniku: 14,81% p.a.

Viac informácií si môžete pozrieť na stránke podfondu.

WOOD & Co. Logistics podfond

Stratégia podfondu Logistics je odlišná od tých predchádzajúcich. Hlavný rozdiel je v tom, že investor sa bude podieľať na zisku pri výstavbe logistických parkov. Fond v rámci partnerstiev zabezpečuje časť kapitálu pre developerov pri výstavbe logistických centier, ktoré sa budú prenajímať a následne predávať. Vďaka tomu môže investor získať vyšší očakávaný výnos.

• Odporúčaný investičný horizont: 3 roky a viac
• Cielený dlhodobý výnos: 15% p.a.

Viac informácií si môžete pozrieť na stránke podfondu.

Akú výkonnosť dosahujú tieto FKI podľa minulosti

Realitné fondy kvalifikovaných investorov dosahujú vyššiu výkonnosť ako bežné realitné fondy, ktoré sú klasifikované ako špeciálne fondy nehnuteľností.

Je to spôsobené hlavne tým, že nemusia držať toľko hotovosti a môžu používať viac úverových zdrojov, čo má pozitívny vplyv na výnos. Samozrejme nepochybne je za tým aj stratégia výberu nehnuteľnosti do portfólia.

Takto vyzerajú výnosy od vzniku podfondov a cielené výnosy do budúcna:

• WOOD & Co. Office podfond – 11,08% p.a. od vzniku, 8 až 10% p.a. cielený výnos
• WOOD & Co. Retail podfond – 14,81% p.a. od vzniku, 8 až 10% p.a. cielený výnos
• WOOD & Co. Logistics podfond – 15% p.a. cielený výnos

Aké poplatky zaplatíte pri investovaní cez fondy kvalifikovaných investorov

Pri FKI WOOD and Company uplatňuje štandardné poplatky, ktoré investori platia aj pri iných fondoch. Podľa môjho názoru sú prijateľné vzhľadom na výnos, ktorý prinášajú a maximálne poplatky sú dokonca nižšie ako pri väčšine bežných podielových fondoch.

• Vstupný poplatok – maximálny poplatok je vo výške 3% z objemu investície. Obchodník/poradca, cez ktorého fond nakupujete, môže stanoviť aj nižšiu výšku poplatku. Zľavy poradcovia obyčajne poskytujú pri väčších objemoch investície.
• Výstupný poplatok – Môžete ho platiť, ale aj nemusíte. Vysvetlím ďalej. Je odstupňovaný podľa doby trvania investície – 3% do 3 rokov, 2% do 4 rokov, 1% do 5 rokov a 0% po piatom roku. Tieto výstupné poplatky investor platí v prípade, že vyberá peniaze formou redemácie (akcie fondu odkúpi WOOD ako správca). V prípade, že akcie fondu predáte na sekundárnom trhu cez burzu, tak výstupný poplatok platiť nemusíte.
• Manažérsky poplatok – Ten je 1% p.a. a je už zarátaný v uvádzanej výkonnosti.
• Výkonnostný poplatok – Je vo výške 10% z navýšenia hodnoty do 10% čistého výnosu a 15% z navýšenia hodnoty nad 10% čistého výnosu. Aj tento poplatok je už zarátaný v uvádzanej výkonnosti.

Prečítajte si tiež: Detailný prehľad možností na investovanie, aby ste maximalizovali svoje investície

Prečo ich hodnota kolíše len minimálne

Sú to realitné fondy, ktoré sú oceňovaný raz za kvartál a je oceňovaný odlišným spôsobom, ako fondy, ktoré majú v majetku cenné papiere oceňované každý deň na burze. Toto je jeden dôvod, že ocenenie neprebieha na dennej báze.

Druhým dôvodom je podkladové aktívum, ktorým sú pri týchto FKI komerčné nehnuteľnosti. Tie sa oceňujú výnosovou metódou, kde veľmi významnú váhu majú práve inkasované prenájmy.

Vzhľadom k tomu, že budovy sú obsadené takmer na 95% a nájomné zmluvy majú dobre nastavené protiinflačné doložky, tak zvýšenie nájmov má veľký vplyv na ocenenie portfólia celého fondu.

Situácia pri komerčných nehnuteľnostiach je v našom regióne úplne odlišná od toho, čo vidíme na trhu rezidenčných nehnuteľností. Je iná v prospech komerčných nehnuteľností.

Ako si môžete fond kvalifikovaných investorov nakúpiť

Cez akéhokoľvek obchodníka, finančného poradcu alebo investičného poradcu, ktorý má spoluprácu s WOOD & Company. Tých poradcov na trhu nie je až tak veľa, ako pri iných realitných riešeniach, ale u tých dobrých investičných poradcov tieto riešenia nájdete.

Ak vám s tým nevie pomôcť váš poradca, tak ma kontaktujte a ja vám s tým pomôžem.

Aká je minimálna investícia do FKI

Je to stanovené v zákone o kolektívnom investovaní. Pre slovenský trh platí, že ak sa kvalifikujete ako kvalifikovaný investor, tak môžete do takéhoto fondu investovať od sumy 50.000 EUR.

Aký je odporúčaný investičný horizont

WOOD pri podfondoch Office a Retail hovorí o investičnom horizonte 5 a viac rokov. Pri Logistics uvádza 3 roky a viac.

Ja osobne tieto riešenia považujem za vhodné na strednodobé a dlhodobé investovanie, čo z môjho pohľadu je určite viac ako 5 rokov.

Samozrejme do týchto FKI môžete investovať aj na kratšie obdobie a peniaze vybrať aj skôr, ale nie je to ideálne. Nikto vám v tom nemôže zabrániť, no je to príliš špekulatívne. Jednak to nebude mať až taký pozitívny efekt z pohľadu výnosu a hlavne stále sa bavíme o dosť špecifických realitných fondoch, kde je vyššie riziko.

Ako rýchlo si môžete vybrať peniaze z FKI

Toto závisí od toho, akú veľkú sumu chcete z fondu vybrať. Je totiž veľký rozdiel, či budete vyberať 100.000 EUR alebo niekoľko miliónov EUR.

A tiež závisí od toho, akou formou budete akcie podfondu predávať.

V prípade, že to budete riešiť spätným predajom správcovi fondu (WOOD & Company), tak to môže trvať v rozmedzí 6 až 12 mesiacov. Je to viac, ako pri bežných podielových fondov, ale je za tým zámer, ktorým je dosahovanie vyššieho výnosu a ochrana kapitálu existujúcich investorov. Ak by fond držal veľa hotovosti, ako to je pre bežných realitných fondoch, tak spätný predaj prebehne za pár dní, no veľa hotovosti by znížilo celkovú výkonnosť fondu. No nie je to tak, a to vám zabezpečuje vyššie výnosu a cenou za to je nižšia likvidita.

Druhou možnosťou je predaj akcií fondu cez burzu a tam to môže prebehnúť v priebehu niekoľkých týždňov. Maximálne zdržanie môže byť v podobe čakania na nové ocenenie (prebieha každý kvartál), aby ste mohli predať za vyššiu cenu a inkasovali vyšší zisk. Pri dostatočnom dopyte, ktorý je už dlhodobo, prebieha väčšina obchodov pri predaji na sekundárnom trhu.

Zdaňovanie zisku z fondu kvalifikovaných investorov

Daň zo zisku platí investor až po predaji cenného papiera, ak zrealizuje zisk. Pre slovenského investora (fyzickú osobu) platí daň vo výške 19% alebo 25% podľa výšky daňového základu. Toto platí v prípade, ak investor predá cenné papiere správcovi fondu cez redemáciu.

V prípade, že predaj cenných papierov je zrealizovaný cez burzu, tak sa na fond kvalifikovaných investorov uplatňuje daňová úľava s časovým testom 1 rok.

Pri FKI od WOOD & Co. je možné predaj zrealizovať cez burzu. V prípade, ak akcie FKI predáte so ziskom a od ich nákupu prešiel viac ako 1 rok, tak daň zo zisku podľa aktuálne platného zákona, platiť nemusíte.

V prípade investora právnickej osoby nie je možné uplatniť daňové zvýhodnenie.

Aké sú výhody a nevýhody FKI

Výhody FKI

• Ponúkajú nadštandardný výnos porovnateľný s akciovými investíciami.
• Vzhľadom na iný typ oceňovania ich hodnota málo kolíše a majú stabilný vývoj.
• Niektoré FKI vyplácajú pravidelnú dividendu.
• Zisk po predaji cez burzu po 1 roku je oslobodený od dane.
• V porovnaní s investičnými nehnuteľnosťami minimálna časová náročnosť.

Nevýhody FKI

• Minimálna investícia je 50.000 EUR.
• Výber peňazí z investície bežne trvá 6 a viac mesiacov (pri predaji redemáciou mimo burzu).
• Zvýšené riziko vývoja na realitnom trhu a koncentrácie aktív z jednej finančnej skupiny.

Kedy je najlepší čas na investovanie cez FKI

Vývoj hodnoty fondov kvalifikovaných investorov je pomerne stabilný. Je tam dosť malá volatilita a o čase vhodnom na investovanie nerozhoduje aktuálna trhová cena, ale skôr aktuálne zloženie portfólia a výhľad do budúcna.

Ak sa bavíme o realitných FKI, tak má zmysel pozrieť si napr. tieto veci:

• počet nehnuteľností v portfóliu, ich kvalita a typ nehnuteľností,
• počet nájomcov a ich zloženie podľa sektorov,
• obsadenosť nehnuteľností (ideál nad 90 až 95%),
• WAULT (čím viac rokov, tým lepšie),
• ocenenie m2 v rámci portfólia (hovorí o tom, ako draho nakupujete, no aj tak je dôležitejší yield),
• yield pri aktuálnej cene (čím viac, tým lepšie),
• aktuálne LTV (čím menej, tým je fond bezpečnejší).

Čísla musia dávať zmysel. Iba vtedy sa oplatí investovať. A dôležitý je aj výhľad pre daný typ nehnuteľností do budúcna, resp. aj pre odvetvia, v ktorom pôsobia nájomcovia.

Iné možnosti investovania do nehnuteľností

Realitné fondy kvalifikovaných investorov sú iba jednou z možností. Tými ďalšími na investovanie do nehnuteľností sú:

• fyzické nehnuteľnosti na prenájom,
• REITS (Real Estate Investment Trusts),
• špeciálne fondy nehnuteľností,
• investovanie cez realitné ETF.

Pri viacerých z nich je možné pri dlhodobom investovaní dosiahnuť stále zaujímavú výkonnosť. No nie je to iba o výkonnosti, ale aj o iných vlastnostiach týchto možností investovania do nehnuteľností.

Chcete nastaviť investičné portfólio na mieru a netrúfate si na to sami? Pokojne mi napíšte a môžem vám s tým pomôcť.