Ako investovať cez slovenské realitné fondy

Investovanie cez realitné fondy je na Slovensku dosť obľúbené. Asi máme radi nehnuteľnosti. V realitných fondoch máme takmer štvrtinu investícií do podielových fondov. Rok 2023 ich pozíciu pravdepodobne ešte viac upevní, keďže ľudom sa páči ich doterajší stabilný rast v porovnaní s inými typmi podielových fondov.

V tomto článku sa zameriam na špeciálne fondy nehnuteľností, ktoré Slováci používajú na realitné investície zo slovenských fondov najčastejšie.

Obsah článku:

• Čo sú špeciálne fondy nehnuteľností?
• Do čoho investujú slovenské realitné fondy?
• Kto vlastní nehnuteľnosti v realitnom fonde?
• Prehľad slovenských realitných fondov
• Akú výkonnosť dosahujú realitné fondy?
• Prečo hodnota podielov takmer vôbec nekolíše?
• Aký je odporúčaný investičný horizont?
• Aká je minimálna investícia do realitných fondov?
• Aké poplatky zaplatíte v realitných fondoch?
• Zdaňovanie zisku v realitných fondov
• Ako rýchlo si môžete vybrať peniaze z investície?
• Výhody a nevýhody investovania cez realitné fondy
• Kedy je najlepší čas na investovanie cez realitné fondy?
• Iné možnosti investovania do realít

Čo sú špeciálne fondy nehnuteľností?

Ide o verejné podielové fondy, ktoré patria do kategórie špeciálnych fondov. Môžu investovať iba do aktív úzko prepojených s trhom nehnuteľnosti.

Líšia sa od bežných podielových fondov hlavne tým, do čoho môžu/musia investovať, oceňovaním majetku a pravidlami vyplácania podielov.

Do čoho investujú slovenské realitné fondy?

Podľa zákona môžu realitné fondy typu špeciálne fondy nehnuteľností investovať len do nehnuteľností, majetkových účastí realitných spoločností alebo iných aktív, ktoré sú úzko prepojené s trhom nehnuteľností.

Okrem toho musí realitný fond investovať minimálne 10% prostriedkov do likvidných cenných papierov presne definovaných v zákone ako sú vklady, podielové listy, pokladničné poukážky a dlhopisy so splatnosťou do 3 rokov. Je to hlavne z dôvodu likvidity pri výberoch.

Ako to vyzerá v praxi?

V tomto článku budem používať príklady 2 najväčších slovenských realitných fondov, a to Realitný fond od 365.invest a Prvý realitný fond od IAD Investments.

V realitnom fonde od 365.invest si môžete pozrieť prehľad aktív fondu v každom kvartálnom reporte v takomto grafe.

Realitný fond 365.invest – štruktúra druhov aktív, zdroj: 365invest.sk

Dominantnou časťou portfólia sú akcie realitných spoločností (viac ako 69%) a hneď ďalšie v poradí sú pôžičky realitným spoločnostiam (viac ako 17%), ktoré vlastnia. Tieto dáta platia k 31.12.2022. Kvartálny report si môžete pozrieť tu.

Pri IAD Investments som nikde nenašiel takto prehľadne spracované informácie. V kvartálnom reporte to neuvádzajú. Informácie k aktívam v ich realitnom fonde som našiel v polročnej správe k 30.6.2022.

Realitný fond IAD Investments – štruktúra majetku, zdroj: iad.sk

Podľa tohto mali tvoriť podiely v realitných spoločnostiach 32% z majetku vo fonde a pôžičky realitným spoločnostiam 36%. Toto platilo k 30.6. 2022. Teraz to bude vyzerať odlišne vzhľadom na investície do ďalších realitných projektov v priebehu posledného roka. Na tomto odkaze si môžete pozrieť celú polročnú správu.

Kto vlastní nehnuteľnosti v realitnom fonde?

Realitné fondy nemusia priamo vlastniť nehnuteľnosti. Ani to tak nerobia. Na liste vlastníctva ich ako vlastníkov budete hľadať márne.

Vlastnia ich realitné spoločnosti, v ktorých má majetkovú účasť realitný fond. Napr. známu budovu v tvare lode, v ktorej má sídlo IAD Investments nevlastní priamo realitný fond. Vlastníkom je spoločnosť MT Invest, a.s. a Prvý realitný fond od IAD má v tejto spoločnosti majetkovú účasť.

Takto to rieši aj 365.invest a veľmi pravdepodobne aj väčšina slovenských realitných fondov. Nie je to nič neobvyklé.

Prehľad slovenských realitných fondov

Rozhodol som sa, že v tomto článku budem uvádzať príklady z 2 najväčších realitných fondov od 365.invest a IAD Investments. Okrem nich sa môžete na Slovensku stretnúť aj s ďalšími. Tu je prehľad tých najvýznamnejších:

• AM SLSP ERSTE Realitná Renta
• IAD – Prvý realitný fond
• PARTNERS Fond realitných investícií
• Realitný fond – 365.invest
• Realitný fond plus – 365.invest
• TAM – Realitný Fond
• IAD – Korunový realitný fond

Akú výkonnosť dosahujú realitné fondy?

Slovenské realitné fondy patria k fondom s veľmi nízkymi výkyvmi hodnoty investície. Prečo tomu tak je, píšem v ďalšej časti. Realitné fondy ponúkajú stabilitu a aj napriek tomu celkom slušný výnos.

Ako to vyzerá v číslach?

Realitný fond od 365.invest dosahuje výkonnosť od vzniku 4,34% p.a. Na obrázku si môžete pozrieť výkonnosti za rôzne obdobia.

Realitný fond od 365.invest – výkonnosť k 8.2.2023, zdroj: 365invest.sk

A takto to vyzerá pri Prvom realitnom fonde od IAD Investments. Výkonnosť od vzniku je 5,83% p.a. a na obrázku nájdete prehľad výkonnosti za rôzne obdobia.

Realitný fond od IAD Investments – výkonnosť k 8.2.2023, zdroj: iad.sk

V oboch prípadoch ide o výkonnosť, v ktorej sú zarátané všetky poplatky okrem vstupného. Ak si to spojíte s veľmi stabilným vývojom hodnoty investície, tak sú tieto výsledky skvelé. Môžete namietať, že akciové investície zarábajú viac. Áno, máte pravdu. Ale akciové investície prinášajú podstatne väčšie výkyvy hodnoty investície.

Prečítajte si tiež: Detailný prehľad možností na investovanie, aby ste maximalizovali svoje investície

Prečo hodnota podielov takmer vôbec nekolíše?

Pozrite si tieto 2 obrázky. Je na ňom vývoj hodnoty realitného fondu za obdobie približne 10 rokov.

Prvý obrázok patrí fondu z 365.invest.

Realitný fond od 365.invest – vývoj hodnoty podielovej jednotky k 8.2.2023, zdroj: 365invest.sk

A tento druhý obrázok je vývoj hodnoty prvého realitného fondu od IAD.

Realitný fond od IAD Investments – vývoj hodnoty podielovej jednotky k 8.2.2023

Keď máte skúsenosti s investovaním do akciových alebo dlhopisových fondov, tak toto sa vám tam určite nestalo. Štandardné podielové fondy sa správajú úplne odlišne. Sú tam neustále výkyvy hodnoty investície.

Pri slovenských realitných fondoch sa tým stretnete len výnimočne.

Prečo ich hodnota skoro vôbec nekolíše? Odpoveď je skrytá v oceňovaní realitného fondu.

Štandardné podielové fondy nakupujú cenné papiere, ktoré sú denne obchodované na burze a cena, za ktorú sa realizuje obchod, je trhovou cenou. Vďaka tomu môže správca každý deň oceniť hodnotu podielu trhovou cenou.

Pri špeciálnom fonde nehnuteľností sú v majetku fondu prevažne také cenné papiere, ktoré nie sú oceňované trhom. Bavíme sa o majetkových účastiach v realitných spoločnostiach, pôžičkách realitným spoločnostiam a tiež niektorých dlhopisoch, zmenkách a pod.

Oceňovanie majetku vo fonde sa nerobí cez trhové ceny, pretože trhová cena neexistuje pri aktívach, ktoré sa nepredávajú na burze. Správca robí oceňovanie na základe pravidiel, ktoré stanovuje zákon. Je to kombinácia viacerých vecí a jednou z nich je aj ocenenie hodnoty nehnuteľností.

Väčšina aktív vo fonde je ocenená účtovne, ak to mám nejako voľne napísať. Na toto nemajú vplyv trhové ceny. Toto je hlavný dôvod, prečo cena viac menej iba rastie.

K väčšiemu poklesu môže prísť až vtedy, ak by bol fond nútený predať nejakú väčšiu časť svojich aktív a predaj by sa uskutočnil za nižšiu cenu, ako bola cena v ocenení majetku fondu pred predajom.

Toto sa môže udiať v prípade, že realitný fond bude potrebovať na výplaty podielov viac finančných prostriedkov, ako bude hodnota rýchlo likvidných aktív. Zo zákona musí mať fond v takýchto aktívach minimálne 10%.

Ak by to nestačilo, tak fond je nútený predať niektorú zo svojich nehnuteľností, resp. majetkovú účasť v realitnej spoločnosti a zároveň môže pozastaviť vyplácanie podielových listov maximálne na 12 mesiacov.

Predaj takejto nehnuteľnosti môže trvať dlho. Ak má byť nehnuteľnosť predaná rýchlo, tak sa môže predať pod cenu. Cena, za ktorú sa predá, už bude trhovou cenou. Ak sa predá za nižšiu cenu, tak realitný fond musí preceniť svoje aktíva a to je práve ten moment, kedy môže dôjsť v realitnom fonde k poklesu.

Aký je odporúčaný investičný horizont?

IAD Investments pri svojom fonde hovorí o investičnom horizonte 5 rokov a viac. 365.invest uvádza pri ich realitnom fonde investičný horizont minimálne 3 roky.

Bežne sa stretávam s názorom, že na investovanie do realitného fondu postačujú aj 2 roky. Ja sa s týmto neviem stotožniť. Prečo? Pri investovaní zaplatíte vstupný poplatok a ten má vplyv na celkovú výkonnosť. Čím je obdobie kratšie, tým sa to menej oplatí.

Poplatok je však najmenší problém, ktorý má trápi, pretože pri normálnom vývoji človek tak či tak dosiahne zisk. Omnoho dôležitejšia je skutočnosť, že realitný fond môže pozastaviť vyplácanie podielových listov až na 12 mesiacov, ak je to v záujme podielnikov, čo v preklade znamená získanie času na predaj aktív fondu.

Ak by ste investovali peniaze do fondu na 2 roky a po 2 rokoch by došlo k pozastaveniu vyplácania, tak vo fonde teoreticky budete musieť zostať ešte 1 rok. Ak by počas pozastavenia vyplácania bol správca nútený predať nejakú časť aktív pod cenu, tak po spustení vyplácania by mohol byť fond teoreticky aj v poklese. Na to, aby sa fond dostal zase do plusu, by bolo potrebné v ňom zotrvať ešte dlhšie obdobie.

Zatiaľ sa bavíme len v teoretickej rovine, pretože na Slovensku zatiaľ ku kombinácii zastavenia vyplácania podielov a výraznému poklesu po jeho spustení ešte nikdy nedošlo. No v zahraničí sa to už udialo, napr. v realitných fondoch vo Veľkej Británii po referende o brexite.

Aká je minimálna investícia do realitných fondov?

Investovať do realitných fondov môžete od 20 EUR. Pri IAD je to 20 EUR pri jednorazovej aj pravidelnej investícii a pri 365.invest je to 20 EUR pri pravidelnej investícii a 500 EUR pri jednorazovej investícii.

Pri iných slovenských realitných fondoch je to podobné. Je to od 500 EUR pri jednorazovej investícii. Vďaka tomu je investovanie do realitných fondov prístupné úplne pre každého.

Aké poplatky zaplatíte v realitných fondoch?

Pri investovaní do realitných fondov platíte viacero poplatkov. Poplatky, ktoré vidíte a hneď si ich všimnete, sú vstupný a výstupný poplatok.

Prvý realitný fond od IAD má vstupný poplatok vo výške 3% z investovanej sumy. Poradca, cez ktorého investujete, vám môže poskytnúť zľavu pri investíciách nad 16.597 EUR. V prípade, že IAD má akciu na investovanie bez vstupného poplatku, tak si do určitého obdobia uplatňuje výstupný poplatok.

365.invest si pri ich realitnom fonde uplatňuje poplatok vo výške 1,5%, pri sume nad 5.000 EUR 1%, pri sume nad 10.000 EUR 0,5% a pri sume nad 20.000 EUR je poplatok 0%. Pri výbere do 3 rokov zaplatíte výstupný poplatok vo výške 2%. Občas má 365.invest akciu na vstupný poplatok a vtedy môžete investovať do realitného fondu bez vstupného poplatku aj pri nižších sumách.

Poplatky, ktoré nevidíte, ale platíte ich, sú priebežné poplatky, ktoré zahŕňajú poplatok za správu, poplatok depozitárovi a výkonnostný poplatok. Podstatné je, že všetky priebežné poplatky sú zahrnuté vo výkonnosti, ktorú uvádzajú správcovské spoločnosti.

Stretávam občas ľudí, ktorí sú extrémne zaťažení na poplatky. Ja súhlasím s nimi, že niektoré fondy ich majú vysoké a je výhodnejšie investovať do fondov, ktoré majú nižšie priebežné poplatky a vďaka tomu prinesú vyššiu výkonnosť.

Toto pri slovenských realitných fondoch neplatí. Pravidlo, že nižšie priebežné poplatky znamenajú automaticky vyššiu výkonnosť, nefunguje. Niektoré fondy, ktoré majú vyšší poplatok za správu, majú aj vyššiu výkonnosť aj po zarátaní tohto poplatku.

Napr. realitný fond 365.invest má poplatok za správu 1,8% p.a. a poplatok depozitárovi 0,15% p.a. Fond dosiahol výkonnosť za posledný rok 3,65% a za 3 roky 2,98% p.a. Realitný fond od IAD má vyššie poplatky. Poplatok za správu je 1,8% p.a., poplatok depozitárovi je 0,204% p.a. a navyše má ešte aj výkonnostný poplatok vo výške 10%. Aj napriek tomu dosahuje vyššiu výkonnosť, konkrétne za rok dosiahol 4,89% a za 3 roky 4,60% p.a.

Pre investora je v tomto prípade dôležitá konečná výkonnosť a tá je vyššia pri IAD Investments aj napriek vyšším priebežným poplatok.

Zdaňovanie zisku v realitných fondov

Špeciálne fondy nehnuteľnosti sú realitnými fondmi, ktoré sa riadia slovenským zákonom o kolektívnom investovaní a sú registrované na Slovensku. Spoznáte to podľa toho, že majú slovenský ISIN, ktorý začína symbolom SK.

Čo to znamená z pohľadu zdaňovania ziskov?

Zisky z podielových fondov, ktoré sú registrované na Slovensku, vždy podliehajú dani. Sadzba dane je aktuálne 19%. Dôležité je napísať, že ide o zrážkovú daň, čiže sa o všetko postará správcovská spoločnosť a pri výbere vám prídu na účet už finančné prostriedky po zdanení.

Len pre istotu napíšem, že daň platíte až pri výbere a platíte ju až vtedy, ak dosiahnete zisk. Uvediem príklad. Investovali ste 30.000 EUR do realitného fondu. Po nejakom čase si chcete vybrať celú investíciu. Dosiahli ste zisk vo výške 5.000 EUR. Zadáte pokyn na výber a na účet vám príde 30.000 EUR + 5.000 EUR – 950 EUR. Čiže na účet dostanete 34.050 EUR. Nič viac už neplatíte.

Ako rýchlo si môžete vybrať peniaze z investície?

Ak sa nič zásadné nedeje, čo sa ešte nikdy nedialo počas existencie slovenských realitných fondov, tak si peniaze z realitného fondu vyberiete za pár dní. Po zadaní pokynu na predaj, máte peniaze na účte v priebehu 5 až 10 pracovných dní. Je to presne to isté ako pri štandardných podielových fondov.

Veľa ľudí zabúda na to, alebo skôr ani o tom nevie, že realitné fondy môžu pozastaviť vyplácanie podielových listov až na 12 mesiacov. Pre investora to znamená, že ak by k tomu došlo, tak môže trvať až 12 mesiacov, kým dostanú peniaze z realitného fondu.

Je to v súlade so zákonom. Správca to môže spraviť vtedy, ak je to v záujme investorov. Aby sa takého situácie nevyskytovali, tak fond musí povinne držať minimálne 10% aktív v rýchlo likvidných aktívach. Niektoré realitné fondy majú rezervu dobrovoľne dokonca až 20%. Čím je vyššia rezerva, tým je fond bezpečnejší, ale obyčajne zároveň aj menej výkonný.

V prípade, že by z fondu chceli investori vyberať tak veľké objemy finančných prostriedkov, na ktoré by nestačili likvidné aktíva vo fonde, tak správca bude musieť predať časť menej likvidných aktív. Predať menej likvidné aktíva, ako sú nehnuteľností alebo celé realitné spoločnosti, môže trvať dlho. A práve pozastavenie vyplácania podielových listov dáva fondu nejaký čas navyše, aby sa realitná transakcia mohla zrealizovať za výhodnejších podmienok. Ak máte na predaj viac času, tak môžete predať za lepších podmienok a tým pádom ušetríte peniaze investorom v realitnom fonde.

Výhody a nevýhody investovania cez realitné fondy

Výhody

• Možnosť investovať aj malé sumy.
• Stabilný výnos pre strednodobé investovanie.
• Minimálne výkyvy hodnoty investície.
• Možnosť vyberať peniaze v priebehu niekoľkých dní.
• Zdaňovanie ziskov za investora vyrieši správcovská spoločnosť.
• V porovnaní s investičnými nehnuteľnosťami minimálna časová náročnosť.

Nevýhody

• Teoreticky môže dôjsť k pozastaveniu vyplácania podielových listov až na 12 mesiacov.
• Nutnosť platiť daň zo zisku 19%.
• Pri dlhodobom investovaní je zhodnotenie nízke.
• Zvýšené riziko vývoja na realitnom trhu a koncentrácie aktív z jednej finančnej skupiny.

Kedy je najlepší čas na investovanie cez realitné fondy?

Špeciálne fondy nehnuteľností majú stabilný vývoj hodnoty bez nejakých extra výkyvov alebo dokonca prepadov. Nič také pri týchto fondoch neuvidíte.

Do realitných fondov môžete investovať kedykoľvek. Len ťažko sa dočkáte poklesu, aby ste kúpili lacnejšie a vďaka tomu neskôr viac získali. Investujte hneď. Nemá zmysel čakať. Jedine ak by ste čakali na nejakú akciu na zľavu zo vstupného poplatku. Ale aj to je zbytočné, pretože si môžete vybrať poradcu, ktorý vám niekedy vie dať zľavu aj bez akcie.

Iné možnosti investovania do realít

Keď chcete investovať do nehnuteľností, tak okrem špeciálnych fondoch nehnuteľností môžete investovať aj do týchto možností:

• fyzické nehnuteľnosti na prenájom,
• realitné fondy pre kvalifikovaných investorov,
• investovanie cez REIT,
• investovanie cez realitné ETF.

Pri viacerých z nich je možné pri dlhodobom investovaní dosiahnuť vyššiu výkonnosť. No nie je to iba o výnose, ale aj o iných vlastnostiach týchto možností investovania do realít. Viac o iných možnostiach investovania do nehnuteľností si môžete prečítať v tomto článku: Ako na investovanie do nehnuteľností – prehľad možností ako investovať

Chcete nastaviť investičné portfólio na mieru a netrúfate si na to sami? Pokojne mi napíšte a môžem vám s tým pomôcť.